WENN FM´LER SCHWEIGEN

Die Facility Management-Branche ist eine, die besonders stark nach Transparenz ruft. Wenn es aber um die Aufschlüsselung der Leistungen geht, dann sind einige plötzlich ganz still.

Das mit der Transparenz ist offenbar so ein Thema. Oft hört man aus der Facility Management-Branche, dass man gegenüber dem Kunden die Leistungen besser kommunizieren solle, damit sie den Wert derselben auch richtig einschätzen können und weniger Kostendruck ausüben. Denn da man gutes Facility Management in der Regel nicht bemerkt, wird vonseiten des Auftraggebers gerne und oft an der Kostenschraube gedreht. Der Kampf um Mandate ist damit enorm. Nur: Wenn es um die Sichtbarmachung der Leistungen geht, also die einzelnen Segmente der Facility Services nach Assetklasse, Quadratmeter und Umsätzen, dann herrscht bei vielen Unternehmen Schweigen im Walde.

Verhaltener Rücklauf

Das Schweigen zeigt sich ganz stark im nunmehr zweiten FM-Ranking des Immobilien Magazins. Gab man sich beim ersten Mal noch sehr interessiert, hat es bei dieser Ausgabe mehrere Absagen gegeben. Zumindest haben die Anbieter, die uns Informationen geliefert haben, damit ein Bekenntnis zur Transparenz abgegeben, wenngleich manchmal auch aufgrund mehrerer Umstände einige Zahlen nicht genannt werden konnten. Seien es Gesellschafterinteressen oder die Tatsache, dass potenzielle Kunden daraus errechnen könnten, wie hoch der Preis pro m² sein könnte, oder Ähnliches. Alleine die Abgabe ist zumindest als ein positiver Schritt wertzuschätzen, da sich diese Unternehmen sichtbar machen und somit das Thema Transparenz auf ihrem Radar haben. Nur ob eine Aufgliederung in technische, infrastrukturelle und kaufmännische Facility Services bzw. Komplettanbieter in Quadratmeter und Honorar die tatsächlich zu erbringenden Leistungen widerspiegelt oder nicht, ist nicht die Aufgabenstellung des Rankings. Zu kommunizieren, welche Aufgaben für welchen Teilbereich anfallen, obliegt dem Auftragnehmer, also dem Anbieter der Facility Services. Der Ansatz des Rankings war und ist vielmehr, zu jenen Segmenten, in denen die einzelnen Schwerpunkte der Unternehmen liegen, sichtbar zu machen und damit einen transparenten Marktüberblick zu schaffen. Deswegen hat sich das Immobilien Magazin auch wissenschaftliche Unterstützung geholt von Alexander Redlein, Professor für Immobilien- und Facility Management an der TU Wien, der das Ranking fachlich begleitet hat. Man musste sich, um entsprechende Zahlen für eine gewisse Marktgröße veröffentlichen zu können, an den KSV1870 wenden, der uns dankenswerterweise die aktuellen Umsatzzahlen jener Unternehmen geliefert hat, die auch bei der Lünendonk-Studie vor zwei Jahren abgebildet waren. Ohne die Zahlen des KSV, die bei den abgegebenen Fragebögen eine Kontrollinstanz darstellen, würde das Ranking deutlich an Aussagekraft einbüßen. Wenigstens der KSV erwies sich als transparent.

Mehrere Kanäle

Die Fragebögen, die, wie bereits erwähnt, die einzelnen Teilbereiche der Facility Services in Quadratmeter und Honorar sowie auf einzelne Assetklassen aufgliedern, sind über mehrere Kanäle ausgesandt worden. Zunächst ist ein Mailing an den immoflash-Verteiler mit den entsprechenden Daten ausgesandt worden, zusätzlich ist der Fragebogen auch an die TU Wien gegangen. Weiters sind auch entsprechende Anzeigenschaltungen mit Verlinkungen während der Dauer der Abgabefrist sowohl auf immoflash.at als auch auf der Website wie auch im Newsletter unseres Schwestermediums Building Times angebracht worden. Der Rücklauf war allerdings mehr als verhalten. Lediglich elf Fragebögen sind ausgefüllt worden, manche nicht einmal komplett. Zumindest handelt es sich um Teilnehmer, die die Bandbreite Großunternehmen über mittlere Anbieter bis hin zu kleineren Unternehmen ganz gut abdecken. Wenigstens lassen sich daraus ein paar Rückschlüsse ziehen.

Methodik

Da die Auswertung im Vorjahr aufgrund der Tatsache, dass sich einige Teilbereiche überschneiden können, sehr diffizil war und damit für jeden einzelnen Teilnehmer eine eigene Formel nötig war, haben wir mit Unterstützung der TU den Fragebogen leicht adaptiert. Die wie beim ersten Ranking im Fragebogen angeführten Teilbereiche waren diesmal aliquot anzugeben. Das hätte zwar in manchen Bereichen einige Unschärfen zur Folge, macht aber das Gesamtergebnis besser lesbar und ist daher vernachlässigbar. Ansonsten ist der Fragebogen gleich geblieben, um auch die Vergleichbarkeit mit den Zahlen von vor zwei Jahren zu wahren. Zudem sollte diese Adaption es auch den Teilnehmern erleichtern, die Zahlen zu liefern.

Die Ergebnisse

Zumindest bei jenen Teilnehmern, die heuer zum zweiten Mal teilgenommen hatten, war ein gewisses Umsatzwachstum erkennbar, zum Teil sogar ein kräftiges. Die ISS etwa konnte um etwa 30 Millionen Euro zulegen und sieht sich als Komplettanbieter, der so ziemlich alle bekannten Assetklassen abdeckt. Platz zwei geht an Simacek mit mehr als 167 Millionen Euro (nicht konsolidiert, da das Geschäftsjahr noch läuft), Platz drei an Engie mit 75,5 Millionen Euro, die heuer zum ersten Mal teilgenommen hatten. Kräftig auch der Umsatzsprung bei der Reiwag, die um neun Millionen Euro zugelegt hatte und 2017 fast sieben Millionen m² betreut hatte. Attensam konnte sogar um 12 Millionen Euro zulegen – mit einer Flächenleistung von 5,5 Millionen m². Die Strabag Property and Facility Services hatte ein Plus von immerhin rund vier Millionen Euro. Vier Millionen Euro plus auch bei der Wisag, die jetzt rund 29 Millionen Euro umgesetzt hat. Konstant auf hohem Niveau ist der Umsatz der Hypo NOE First Facility geblieben (der KSV wies etwas mehr aus), wobei beim Umsatz die Zahlen aus dem Ausland nicht miteingerechnet wurden. Dort würden noch 6,5 Millionen Euro hinzukommen.

Teilauswertung nicht möglich

Wenn man jetzt aber nach Quadratmetern und Assetklassen auswerten wollte, reicht das Datenmaterial längst nicht mehr aus, um zuverlässige Aussagen zu treffen. Wie man anhand der Tabellen allzu deutlich sehen kann, ließ sich aus den abgegebenen Fragebögen bei 50 Prozent eine Flächenleistung errechnen, weswegen bei der Erstellung von Tabellen in den einzelnen Assetklassen abgesehen werden musste. Die Gründe können vielfältig sein – etwa, weil die Aufteilung nicht auf m² gemessen wird, sondern pro Objekt. Somit machte es nur Sinn, die Umsatzvolumina bei den Teilbereichen anzugeben, wobei technisches und infrastrukturelles FM zusammengerechnet wurden, da es dort die meisten Überschneidungen bei den Tätigkeitsbereichen gibt. Bei einigen waren entweder nur Umsatzzahlen mit Mitarbeiteranzahl (Fulltime Equivalent) angegeben oder nur Quadratmeter. Das macht die Zahlen des KSV, die dem Immobilien Magazin exklusiv zur Verfügung gestellt wurden, umso wichtiger.

Fazit

Ein Fazit aus dem vorhandenen Datenmaterial zu ziehen ist schwierig. Außer dem Schluss, dass die meisten Unternehmen innerhalb von zwei Jahren zum Teil kräftig gewachsen sind, sind zuverlässige Rückschlüsse aus den Zahlen kaum möglich. Nur bei einigen lässt sich zumindest ablesen, wer Komplettanbieter ist, wer sich mehr im technischen und infrastrukturellen Bereich betrachtet und überhaupt nur bei einem (!), dass er auch kaufmännische Facility Services anbietet. Also müssen wir uns auf die offenen Fragen stürzen, wo manche zumindest die Herausforderungen für die Branche angegeben hatten.

Herausforderungen

Eben aus Kostendruck vonseiten des Auftraggebers sind die Herausforderungen für die FM-Branche mannigfach. Eine der wesentlichsten davon ist, gutes Fachpersonal zu bekommen. Technisches Verständnis und eine gewerksübergreifende Qualifikation sind sehr gefragt, aber schwer zu finden. Das qualifizierte Fachpersonal muss aber noch andere Sachen bewerkstelligen können: Einerseits muss es in Abhängigkeit der vorhandenen technischen Strukturen im Gebäude auch flexible Bürokonzepte realisieren können, andererseits soll man am Ende ein nachhaltiges Energiemanagement gewährleisten. Eine der größten Herausforderungen ist (und bleibt offenbar) das Preisdumping am Markt, wie einige angeben. Denn es  gibt durchaus Marktteilnehmer, die eine aggressive Preispolitik fahren und damit andere Teilnehmer bei Mandaten auszustechen versuchen. Diese Wettbewerbsform bedingt allerdings einige Probleme. Nämlich, dass unter einer gewissen Preisschwelle eine kostendeckende Ausführung des Auftrags nicht mehr oder nur sehr schwer möglich ist. Das müsste die FM-Branche auch entsprechend kommunizieren, denn natürlich haben auch Eigentümer einen gewissen Kostendruck – und versuchen, diesen an die Dienstleister weiterzugeben. Würden sie um die entsprechenden Leistungen der FM-Branche und deren Kosten Bescheid wissen, würden wahrscheinlich viele Diskussionen erspart bleiben. Wer keine Kosten-Diskussion
will, muss Zahlen liefern.

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