Wohnbau zwischen Neubau und Bestandsentwicklung

Wie sich in Ballungsräumen wirtschaftlicher, leistbarer und dauerhaft nutzbarer Wohnraum realisieren lässt, stand im Zentrum des zweiten Nibra Zukunftsgesprächs in Wien. Initiator Nikolaus Brada, Geschäftsführer des Wiener Aufzugsunternehmens Nibra, und Valentin Bauer, COO von IMMOunited, luden Branchenentscheidungsträger zum interdisziplinären Diskurs. „Mehr Wohnraum entsteht dort, wo unterschiedliche Interessen nicht gegeneinander, sondern gemeinsam gedacht werden“, betonte Brada die Zielsetzung der Initiative. Die Moderation der hochkarätig besetzten Runde übernahm Alexander Pawkowicz, Geschäftsführer der VÖPE.

Den marktwirtschaftlichen Rahmen steckte Valentin Bauer anhand aktueller Transaktionsdaten von IMMOunited ab. Zwar lagen die Verkäufe in Österreich im ersten Halbjahr 2026 noch über dem Vorjahresniveau, im dritten Quartal verlor die Dynamik jedoch spürbar an Schwung. Parallel registriert der Datendienstleister ein wachsendes Interesse von Stiftungen, Fonds und Family Offices. Der Markt verharrt somit in einer Korrekturphase, eröffnet laut Bauer aber zugleich neue Einstiegsmöglichkeiten für kapitalstarke Akteure.

Divergierende Analysen zur Wiener Wohnungsnot

Hinsichtlich der tatsächlichen Bedarfsentwicklung prallten am Podium konträre Einschätzungen aufeinander. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, verwies auf akute Engpässe am Wiener Mietwohnungsmarkt infolge rückläufiger Fertigstellungen und einer steigenden Zahl an Einpersonenhaushalten. „Für viele Wohnungssuchende wird es zunehmend schwieriger, passende Mietwohnungen zu finden“, warnte Schunker vor einer weiteren Zuspitzung. Clemens Berger, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien, stellte einen rein quantitativen Mangel hingegen infrage und forderte primär mehr gemeinnützigen Wohnbau, um langfristige Leistbarkeit zu sichern.

Sanierungsdruck und verlangsamte Genehmigungen

Andreas Köttl, CEO von nxt real estate und Präsident der VÖPE, rückte die baulichen Rahmenbedingungen in den Mittelpunkt. Insbesondere langwierige Widmungs- und Bewilligungsprozesse blockieren aus Entwicklersicht eine zeitnahe Reaktion auf den tatsächlichen Marktbedarf. „Lange Projektlaufzeiten erschweren eine zeitgerechte Reaktion auf veränderten Bedarf“, mahnte Köttl und plädierte für eine Forcierung von Umnutzungen. Der Erhalt bereits verbauter Ressourcen und grauer Energie müsse gegenüber dem reinen Neubau künftig priorisiert werden.

Rechtsanwalt Benedikt Stockert von FSM Rechtsanwälte ergänzte die Debatte um juristische Hürden bei Nachbareinwendungen und Duldungspflichten. Auf kommunaler Ebene forderte die Wiener Landtagsabgeordnete Heidi Sequenz verstärkte Nachverdichtung sowie die Einführung einer Leerstandsabgabe. Uneinigkeit herrschte bei der Dekarbonisierung: Während Köttl die langfristige Werthaltigkeit energetischer Sanierungen unterstrich, mahnte Berger transparente Rücklagenkonzepte an, um Kosten nicht einseitig auf Mieter zu überwälzen.

Lebenszyklus und technische Nutzbarkeit

Neben Genehmigungstempo und Neubauvolumen rücken die technische Nutzbarkeit und der kontinuierliche Gebäudebetrieb ins Blickfeld. Der Fokus auf den gesamten Lebenszyklus wird künftig darüber entscheiden, ob Sanierungsvorhaben im Bestand sowohl technisch machbar als auch ökonomisch tragfähig bleiben.