Bestand als rentabler Business Case

Rund 2,76 Millionen Gebäude stehen derzeit in Österreich, von denen der überwiegende Teil auch im Jahr 2050 noch genutzt werden wird. Daten des Gebäude- und Wohnungsregisters der Statistik Austria belegen, dass knapp vier von fünf Objekten Wohnbauten sind, darunter zu rund drei Vierteln Einfamilienhäuser. Ob die Klimaziele erreicht und Immobilienwerte langfristig gesichert werden, entscheidet sich somit primär am Umgang mit diesen Bestandsimmobilien.

Sanierung als zentraler Hebel für Klimaziele

Wie sich dieser Gebäudebestand wirtschaftlich und zugleich klimafit entwickeln lässt, thematisierte der 16. Kongress der IG Lebenszyklus Bau an der Hochschule Campus Wien. Unter dem Motto „Der Bestand als Business Case“ präsentierte die Interessengemeinschaft fundierte Werkzeuge für die strategische Portfoliosteuerung. Praxisbeispiele der ÖBB-Infrastruktur sowie von JP Immobilien unterstrichen, dass Sanierungen und Umnutzungen verlässliche Daten sowie klare Zieldefinitionen verlangen. Eine frühzeitige Kooperation aller Beteiligten bildet das Fundament für ein belastbares Geschäftsmodell.

„Der Bestand ist nicht das Problem der Bau- und Immobilienwirtschaft, er ist ihre größte Chance. Nachhaltig wird unsere Branche nur, wenn wir aufhören, Neubau als Normalfall zu sehen“, betont Christoph Müller-Thiede, Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Bau. Timm Sassen, Vorstand des Vereins Bauen im Bestand, bekräftigt diese lebenszyklusorientierte Sichtweise: „Der Gamechanger im Bestand ist die Betrachtung von CO2-Effizienz über den gesamten Lebenszyklus. Gerade die grauen Emissionen aus der Herstellung müssen Berücksichtigung finden.“ Auch Andrea Kobetic von der UniCredit Bank Austria unterstreicht die Notwendigkeit früher Finanzierungsanalysen, da Bestands- wie Neubauprojekte einer maßgeschneiderten Risikobewertung bedürfen.

Strategisches Portfoliomanagement im Fokus

Einen Schwerpunkt der vorgestellten Arbeitsergebnisse bildet das strategische Portfoliomanagement, das anhand von acht Referenzprojekten analysiert wurde. Darunter befinden sich Bestände der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), der ÖBB sowie der Stadt Wien. Margot Grim-Schlink, stellvertretende Vorstandssprecherin der IG Lebenszyklus Bau, warnt vor pauschalen Lösungen: „Jede Organisation muss ihren eigenen Weg finden, abhängig von Bestandsumfang, Zielen und Eigentümerstruktur. Gemeinsam ist allen erfolgreichen Ansätzen eine verlässliche Datengrundlage, eine klare Priorisierung und die Verbindung von Technik, Wirtschaftlichkeit und Ökologie.“

Neue Potenziale durch Umnutzung von Garagen

Zusätzliche Wertschöpfungspotenziale erschließen innovative Geschäftsmodelle rund um obsolete Nutzflächen wie Parkgaragen oder oberirdische Stellplätze. Dominik Philipp, stellvertretender Vorstandssprecher der Organisation, pointiert die veränderten Vorzeichen am Markt: „Wert entsteht künftig nicht mehr nur beim Bauen, sondern dadurch, dass wir ihn über den gesamten Lebenszyklus erhalten. Wer Garagen heute so plant oder umbaut, dass sie neue Nutzungen aufnehmen können, macht aus einer Kostenstelle eine Mehrwertfläche.“ Dieser Ansatz verdeutlicht, wie durch flexible Typologien drohender Leerstand aktiv verhindert und gebundene Werte reaktiviert werden.

Kreislauffähigkeit und rechtliche Sicherheit

Flankierend liefern die Leitfäden praxisnahe Orientierung für digitale Bestandserfassungen entlang von zehn konkreten Anwendungsfällen. Im Bereich der Konstruktion werden technische Machbarkeiten und Schnittstellen kreislauffähiger Bauteile bei Fenstern, Fassaden und Aushubmaterial dargelegt. Gleichzeitig klären die Publikationen offene Fragen zu Haftung und Gewährleistung beim Einsatz von Re-Use-Elementen, um Rechtsrisiken für Planer und Ausführende zu minimieren. Ergänzt durch partnerschaftliche Projektabwicklungsmodelle wie Early Contractor Involvement (ECI) oder Integrated Project Delivery (IPA), markieren die frei verfügbaren Leitfäden einen konkreten Handlungsrahmen für den zirkulären Transformationsprozess der Branche.