Wohnbaukrise drückt Bau ins 5. Verlustjahr

Teuerungen und ein Genehmigungstief belasten den Wohnungsbau. Erholung in Sicht.

Während der Tiefbau zulegen kann, setzt die anhaltende Schwäche im Wohnbau der gesamten Bauwirtschaft massiv zu. Zwar stieg der Bauproduktionswert im Hoch- und Tiefbau zwischen 2020 und 2026 nominal um 22 Prozent auf prognostizierte 70,8 Milliarden Euro, preisbereinigt stellt sich die Situation jedoch gegenteilig dar. Die Nachfrage ging seit 2021 kontinuierlich zurück, sodass das Niveau heuer voraussichtlich gut zwölf Prozent unter dem Wert von 2020 liegt. Andreas Kreutzer von Branchenradar Marktanalyse verweist darauf, dass die Branche damit das fünfte Jahr in Folge real schrumpft. Hauptursache für die Diskrepanz zwischen nominaler und realer Entwicklung sind die drastischen Preissteigerungen. Zwischen 2020 und 2025 kletterten die Baupreise im Schnitt um ein Drittel, getrieben von Materialkosten und Lohnsteigerungen.

Bis 2025 war der reale Rückgang allein auf den Hochbau zurückzuführen, der um 16 Prozent nachgab. Innerhalb dieses Segments brach der Wohnungsneubau preisbereinigt um 30 Prozent ein, während Sanierungen um 14 Prozent sanken. Der Tiefbau wuchs im selben Zeitraum hingegen real um zwölf Prozent. Auch im laufenden Jahr wird ein weiterer preisbereinigter Rückgang der Bauproduktion um drei Prozent erwartet, der erneut voll zulasten des Hochbaus geht. Hinter dem Minus im Neubau steht ein dramatischer Rückgang der Genehmigungen. Zwischen 2020 und 2025 halbierte sich die Zahl der freigegebenen Wohneinheiten, während für das aktuelle Jahr ein weiteres Minus von rund fünf Prozent prognostiziert wird.

Deutlicher Rückgang

Wurden 2017 noch 18,5 Wohneinheiten je 1.000 Privathaushalte bewilligt, lag der Wert 2025 nur noch bei 7,6. Neben der Konsolidierung nach dem vorangegangenen Boom dämpfen hohe Zinsen, striktere Eigenmittelvorgaben, teures Bauland und strenge Regulierungen die Aktivität. Kreutzer warnt vor Versorgungsengpässen und fordert eine zügige Deregulierung, um ein Abgleiten des Marktes zu verhindern. Eine spürbare Erholung zeichnet sich erst mittelfristig ab. Bei einer leichten Belebung der Genehmigungen könnte die reale Bauproduktion im kommenden Jahr auf Vorjahresniveau verharren. Für 2028 hält die Marktanalyse eine Trendwende am Bau für möglich. Auf dem Immobilienmarkt wird sich der Umschwung jedoch verzögern, da bei den Wohnungsfertigstellungen frühestens 2029 mit einem Aufschwung gerechnet werden kann.

Erholung in Sicht

Aus heutiger Sicht wird sich die Wohnbaukrise aber entschärfen. "2028 sollte die Trendwende bringen", sagt Kreutzer. Über die Größenordnung der Erholung wagt er aber keine Prognose. Bei den Baugenehmigungen für Mehrfamilienwohnhäusern sieht der Experte für 2027 ein Plus von 23 Prozent gegenüber dem laufenden Jahr. Die Einfamilienhäuser sollten nächstes Jahr im Vergleich zu heuer um 7 Prozent zulegen. In Summe sollte die Nettogeschoßfläche damit ebenfalls um 7 Prozent steigen. "Das klingt viel, aber wir starten auf seinem historisch niedrigen Niveau", gibt Kreuzter zu bedenken. Er sieht in den hohen Regulierungen die höchsten Hindernisse dafür, dass der Wohnbau lahmt. Seine Empfehlung an die Politik: "Sie könnte es innerhalb weniger Wochen das Gold-Plating im Wohnbau zu beenden".

AutorFranz Artner